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房企标准化制度建设纲要之四:普通住宅平面设计指引
公区除标准层核心筒外还有入口与架空层。标准层核心筒跟消防等规范有紧密相关,会周期性提档升级。目前最新防火规范和防排烟新规的出台给核心筒的设计带来重大影响。
POST©邓智勇/来源:作者

普通住宅指的是城市型,最常见、占比也最大的类型,即普通住区里的住宅。以高层居多,既可以独栋出现,也常见几栋楼拼接在一起,其中以双拼居多。一栋楼标准层若有三户,常被称作T3,相应的四户、五户、六户、七户、八户,则被称作T4、T5、 T6、 T7、T8,等等。

1.     户型设计

确定各种户型的大小、布局体现规范及市场的需求,而规范要求以外的厨房、卫生间、衣帽间、厅、卧室等的具体位置以及细节和尺寸却体现了公司的价值观。

1.1结构设计原则

1.1.1降板原则。卫生间与景观阳台要降板。若不降板,污水管的存水弯就露在楼下邻居家上方,楼上冲厕所楼下都听得一清二楚,影响了居住品质,故现在流行降板。降板可以整个空间都统一降在一个标高上,但广东地区流行所谓大小沉箱,及不在一个标高上。为了防止沉箱部分出现积水,广东讲究的企业在这部分也做侧排水的地漏。

1.1.2结构梁、柱、墙布置原则。原则上不影响美观,与不妨碍家具布置。房价飞上天的情况下,所谓寸土寸金,每一空间每一角落都要争取好用。

1.2设备设计原则

1.2.1给出热水器设置位置的原则。热水器一般放在生活阳台或者入户花园里,若两者皆无,则放在厨房里。

1.2.2给出煤气管(表)设置原则。煤气表也一般放在生活阳台或者入户花园里,若两者皆无,则放在厨房里。煤气管一般各地区由燃气公司说了算,有些地区可通融,在这些地区,房企可以主导的话,需给出设置原则。

1.2.3给出配电箱、弱电箱设置原则。一般设置在入户门附近,应尽量不影响收纳空间,可放在门背后。

1.2.4给出可视对讲机设置原则。通常在入户门附近。

1.2.5给出电视机设置原则。电视机与沙发相对,沙发一旦确定了,电视机的位置也就确定了,主要是强电与弱点的点位要给出设置原则。

1.2.5给出洗衣机设置原则。洗衣机一般放在生活阳台或者入户花园里,若两者皆无,广东地区一般也放在大阳台里的。

1.2.6给出空调室内机与室外机设置原则。当空调为分体机情况,各卧室、书房室内机一般为壁挂机,由于泠凝水需起坡外排,外机通常比内机低;若泠凝水与空调管子不在一起,外机、内机的高度不限。客厅的内机,客人有两种选择,一种是座机,一种仍是壁挂机;考虑细致的房企上下都留点位。当空调为多联机的情况,外机位置要考虑管道最短原则以及局部吊顶不影响使用与美观。若送空调,这两种情况都简单一些。近年来由于雾霾渐引起重视,也有房企送新风机的;位置也应按照管道最短原则以及局部吊顶不影响使用与美观原则来设置。空调外管如何遮蔽的问题由住宅立面设计指引来解决。若要外管最短,飘窗上机最合理,但装空调费劲;若考虑装机方便,飘窗下机最合理,但带来管子遮蔽的问题。无论是分体机,还是多联机,风口位置要避免正对人吹;因此,风口避免正对床头、客厅沙发、书房办公椅等。

1.3户型细节与尺寸

1.3.1各种门的大小与位置设置原则。住宅规范对门洞大小做了下限要求,超过这个下限的,就体现了公司价值观,既要考虑使用方便也要美观。门洞高度住宅规范规定下限为2000,房企一般要高出这个标准,且除入户门和阳台门外宜统一为一个高度。除了平开门而外,常见的还有推拉门。推拉门的大小既要考虑美观,一般人都认为越大越好,但也要考虑施工方便,电梯轿厢的大小和电梯门洞大小限制了推拉门的上限,做这种设置很多时候都是联动的。公司要给出单扇推拉门的大小与扇数设定原则。门洞位置,则要考察当地民俗习惯。有的地区忌讳入户门正对厕所,甚至卧室门正对厕所,以及门正对马桶。从保护私密性的角度,人不想要被看见,特别是一开门就看见;因此,卧室门要避免正对床头。

1.3.2门垛宽度设置原则。从规范角度是可以不留门垛的,但从室内设计的角度,不留门垛的一侧就没有门套,除非为做门套而减小门洞净宽。不做门套不仅因为两边不对称而带来美观问题,也给使用上带来不方便,因为固定门扇的门吸,方便打扫卫生的话宜用墙上固定的,这需要空间,大约5-10公分不等,门套也在这个范围。即使不使用门吸,门背后的本把手也是要吃掉空间的,除非门不充分打开。因此,门垛最小为50,常见为100。广东人喜欢贴春联,入户门的门垛就至少得200。

1.3.3沙发墙、电视墙的布置原则。沙发与电视是客厅必不可少的家具,各占一边,到底占哪边?一般说,沙发相对宽大需要更长更完整的墙面;此外,从保护私密性的角度,人不想要被看见,特别是一开门就看见;因此入户门要避免正对沙发。

1.3.4开关位预留原则。从使用习惯来看,大概率是开门紧接着再开灯,所以一般开关设在与门轴相反的开启方向,若这侧有其他家具紧靠门,比如衣柜等,要给出开关位与门洞之间的最小距离,比如200。

1.3.5户门走道处宽度设置原则。住宅规范规定户门走道下限为1200,而门洞下限为1000,这样两边留了门垛后,布置不了收纳家具。收纳家具最小为300的话,户门走道最窄为1550(门垛只留50);若既要考虑贴春联,还要1200的子母门,还要收纳空间,最小宽度为1750。房企要给出各种情况下的最下宽度。

1.3.6卫生间、厨房细节

文明程度越高,对厨房、卫生间就越讲究。

厨房以前的设计是要留地漏的,现在一般与卫生间不同不留地漏但要做防水。从经验来看,厨房发生漏水的概率极低。有的地区习惯于把洗衣机放在厨房外的封闭生活阳台,中间不设门连成一个整体,这种情况下作为整体就至少要留一个地漏。中国式厨房都设有为灶台服务的烟道,油烟机现在是标配,不像福利分房时代,南方不少地方在窗户上装排气扇;而且住宅规范对厨房的通风面积有强制性的高要求,因此现在的厨房不再设排气扇。

厨房应遵循洗、切、炒操作流线,以灶台靠烟道、洗菜盆靠窗为宜;并给出灶台、切菜区、洗菜盆的最小净宽尺寸。有的地区迷信风水,比如潮汕地区对灶台的方位朝向有严格要求,这种情况下,对称户型的厨房也就不能完全对称了。

卫生间宜干湿分区,这种情况下就分别设置一个地漏;并给出洗手台(650)、坐便(750)、淋浴(850)的最小净宽尺寸。若干湿不分区,只设一个地漏的话,卫生间地漏宜设在坐便与淋浴间之间。

卫生间有两种布置方式,一种是三件器一字排开的窄开间长进深方式,一种是其中两者靠一边墙,另外一件单独靠一边墙的宽开间短进深方式。一套房只有单一卫生间的情况下,从方便更多人同时使用的角度,日本人流行把淋浴与马桶各自独立为一个小房间;个人认为,这是以后卫生间的发展方向。

洗脸盆有两种布置方式,一种是放在卫生间里,为完整卫生间;一种是放在卫生间外,为分离式卫生间。给出前者(如1900X1900,1500X2400,)与后者(如1500X1800)最小净空尺寸。

卫生间北方允许黑房间,就必须设排气道和排气扇;南方一般市场只接受明卫,讲究的还加设排气扇。

 

2.     标准层公区

公区除标准层核心筒外还有入口与架空层。标准层核心筒跟消防等规范紧密相关,会周期性提档升级。目前最新防火规范和防排烟新规的出台给核心筒的设计带来重大影响。

防火规范的变化主要体现在安全疏散与灭火救援两方面的要求都更严厉了。54米以上住宅建筑要设俩安全出口,但对怎样才算俩口防火规范从来就没说清楚过。以前,对防火规范的解释权,由各地消防武警负责,这就造成了全国五花八门的局面,光是一个广东省各个地方都不一样。现在消防的审图也交由审图公司了,建筑师终身负责。这样的局面最可能的结果是都按照最严格的字面意义来理解。这种乱象,消防规范的制定者首先难辞其咎。消防规范不断更新,对俩口的解释却从来没有说清楚。汉语语言本身特点也要担一少部分责任。比如,对同一前室的可开户门不超过三樘,是指的哪种防烟楼梯间的前室,单前室?共用前室?合用前室?三合一前室?还是都包括?由规范制定者带来的争议是三合一前室允许服务几户或最大套内面积?前室可以不可以穿套?等等。。。解决这些问题很简单,在条文解释里或者规范图解里给个明确的说法,哪种不算哪种算。对这样的小事儿都办不好,我们对这个国家还能指望什么?按目前消防规范的逻辑来说,既然允许前室的共同与合用,甚至三合一,为什么不能穿套?穿套起码比这些都更多了一层保护。还有就是既然剪刀梯可以共同前室,为何普通楼梯间不能共用前室?但按消防原理来说,我个人认为共用前室之间不能穿套,穿套消防前室是可以的。原因很简单,两者看似交叉,但考虑到逃生与救援的不同时性,在实际操作层面上并未交叉。因为人员疏散在前,而等到消防队员前去救援而使用消防电梯及消防前室时,该逃离标准层的早逃离了,没有逃离的恰好就是消防队员前来救援的。总之,因为规范没有说清楚,那么按照最严厉的要求,结果很可能就是T4以上(含T4,如T5,T6等)的户门都不能直接开在前室里而是通过走道到达前室。如果是这样,就会对T4的户型设计,特别是两个翼部的户型带来颠覆性改变。原来的入户在进深上居中位置,如此改变后,入户位置会前移到阳面。这样的改变更好的户型个人认为横厅的餐厅面对入户门。

灭火救援的要求更严厉则体现在对消防前室(包括合用与三合一)的短边做了下限要求,即2400(实际中考虑装修常做到2500)。对这个说得很清楚,没有任何争议。原来的设计大家都没有达到这么宽,这必然带来公摊面积增大。

防排烟新规则加强了机械加压的运用与严苛性,即比原来可以自然排烟的情况也必须机械排烟了,而在机械排烟的基础上也比原来通风面积更大了,两者都即增加了建安成本,也增加了公摊面积。比如三合一前室以前允许自然排烟,现在则必须设机械排烟;此种情况不仅前室要设,楼梯间也要设(因为此种情况一般不会每层就一户,因此不会前室只有一道门通向套内)。但允许楼梯间设了前室就不设,也允许前室设了楼梯间就不设。但实际上,前者容易做到,后者基本上不现实。

除消防规范外,住宅设计规范还要求了担架电梯,但如何才算担架电梯?规范同样没有说清楚。各个地方执行起来又五花八门。像广州就允许1650X1600这样的轿厢作为担架电梯,但有的地方只认2000进深轿厢的死理。

这些都会对核心筒设计带来影响。公司制定各地方设计指引时,要对各地的如此规定做详细调研,充分掌握。目前看来,一旦核心筒大体方案确定后户型设计是可以与核心筒的设计分离的。可以把户型与标准层公区看作各自独立的部件,那么标准层设计就是户型零件与核心筒零件的组装。

户型设计除了受消防规范的制约外,还受规划设计的制约。T4以上从规划的角度,出现的形式可能是独栋,也可能是双拼(大概率位于在北侧)。独栋与双拼,阳面的俩户型就差异很大。独栋时,这俩户可以做到三开间;而双拼时,三开间从日照与景观角度对后面的翼部户型遮挡太严重,往往就应变为两开间的户型。

2.1电梯厅、楼梯间设计原则

2.1.1给出消火栓位置设置原则。方案或者设计指引不考虑消火栓,就会造成现实中胡乱设置的恶果,比如放在入户门口,突出在走道中等既影响人行动也有碍观瞻。

2.1.2给出户门、电梯门洞高度确定原则。户门与电梯门洞以及前室或者楼梯间、水电井等门的高度从美观角度应尽量等高,从功能角度以及经济性考虑则没有必要。可以考虑电梯门洞与入户门一个高度,其他一个高度。而电梯门洞的高度以及轿厢的净高会影响家具或者门等部件的搬运,所以尽量能提高。实际使用中2200高很常见,2300也有。

2.1.3给出窗户设计原则。公区的窗户除满足消防要求和必要的安全性外,应尽可能提高入户体验感,比如提高自然光照或较好的景观。

2.1.4给出管道井设置原则。标准层公区的管道井主要是水井与电井。水井与业主密切相关,每户的总闸应方便关启同时也要方便抄表、检修。电井往往强电与弱电整合在一起。购电、抄表已远程化,应方便检修。无论水井电井都应该给出各自宽度与进深设置原则以及填充墙墙体厚度要求。

2.1.5给出入户通道宽度及其他原则。入户通道规范要求不能少于1200(考虑装修实际上常做到1300)如果要考虑贴春联则至少1400,若要子母门则还得增加200。

2.1.6给出电表设置原则。电表有分层设在电井里的,也有集中设在地下室的。优先方便业主抄表、购电、充电及检修等。

2.2电梯井设计原则

2.2.1给出客用电梯(含担架电梯)、消防电梯设置原则。住宅建筑中,客用电梯、货用电梯、消防电梯、担架电梯都不是专用的。新的消防规范强化了消防电梯的安全性与操作方便。新的住宅设计规范(2011版)增加了对担架电梯的要求,12层以上的至少一部电梯要能容纳担架。但前面已提到却并未规定多大尺寸的轿厢“能容纳担架”。房企公司一般都有电梯厂家的战略采购库,所以一般而言,各房企都对电梯轿厢、电梯井、门洞宽度高度、电梯机房、电梯基坑都有各自的标准尺寸。

 

3.     入户层公区

架空区域与入户大堂唇齿相依、紧密相连,会给每天进出的住户影响至深。因此房企对这部分空间的处置也就体现了各房企的价值观;是否有做百年老店的魄力往往体现在这些政府并不控制的细节中。这部分空间是否需要在竣工验收后封闭二装给住户所用?有些房企利用这部分空间做扩大大堂,或者做教室,或者设置乒乓球台、麻将桌等给住户娱乐休闲用;或者利用这部分空间做物业管理用房或电房等规划要求的辅助配套用房。在住宅设计指引中,就要给出做这些改造时的设计原则,以及仍然为架空层的设计原则。以下所谓大堂,包含扩大改造了架空区域的部分,而所谓架空区域则指最终呈现出不加建的架空部分。对架空区域(不加建)的深化设计管控是放在景观专业还是室内专业,各房企有争议,其实都有道理。这部分灰空间,既可看作是室外的延续(整个室外是个完整整体);也可看作是室内的前奏,从而当作是室内的一部分。

3.1大堂设计原则

住区大堂,最简单的就是公共通道而已,只起交通功能,比如福利分房年代的楼梯间门洞。这种可称为穿过式大堂。住区发展,对共有大堂要求越来越高,增加了除交通外别的功能,比如收信件功能,休息的功能,娱乐的功能,甚至会客的功能,这种大堂就可称为停留式大堂。当然这些功能也可以放在架空区域里。考虑收信件的功能就得相应留出布置信报箱的空间和站人的空间从而不影响交通的人流。类似地,考虑休息、娱乐、会客的功能就得增设为布置沙发、茶几、娱乐等各设施的空间。

3.1.2给出穿过式大堂设计原则。给出最小的通道宽度和大门尺寸。

3.1.3给出停留式大堂设计原则。给出为满足停留式大堂除交通外其他功能的各功能最小空间尺寸。

3.1.4给出采光与通风原则。公区的窗户除满足消防要求和必要的安全性外,应尽可能提高入户体验感,比如提高自然光照或较好的景观。南方地区较潮湿,通风对人的体验以及围护结构的防水防潮等有益处。

3.1.5给出玻璃选用原则。底层窗户玻璃除了自身美观外,还得考虑安全防盗以及节能。要给出作这些功用时的原则。

3.2增设的其他功能房间设计原则

3.2.1给出教室设计原则。对教室房间大小、通风、采光,讲台、黑板的要求以及配备哪些电子设备等给出指导性设计意见。

3.2.2给出麻将室设计原则。对麻将室房间大小、通风、采光等给出指导性设计意见。

3.2.3给出乒乓球室设计原则。对乒乓球室房间大小、通风、采光等给出指导性设计意见。

3.2.4给出台球室设计原则。对台球室房间大小、通风、采光等给出指导性设计意见。

3.3架空区域设计原则

3.3.1给出内外高差设计原则。室内外地坪之间总有高差,给出高差尺寸。把这些高差留在架空区域与最终室内之间,还是架空区域以外景观与架空区域之间?要给出原则。

3.3.2给出架空区域入口设计原则。架空区域是完全附属于大堂,还是相对独立,要给出各种情况的明确原则。

3.3.3给出无障碍通道设计原则。住宅必须考虑残疾人的通达问题,入口相应要配置残疾人坡道。给出残疾人坡道布置的位置和宽度、坡度、栏杆等设置原则。

3.3.4增设的其他功能空间设计原则。若麻将桌、乒乓球台、台球等最终放在架空部分,要给出这些空间平面大小的尺寸。

3.4设备用房设计原则

3.4.1给出水、电、通风等设备用房布置原则(防噪)。

3.4.2给出水、电、通风等设备用房最小净空。

3.4.3给出水、电、通风等设备用房入口设计细则。

3.4.4给出水、电、通风等设备用房开窗原则。

3.4.5给出水、电、通风、燃气等设备管线设计原则。给出技术要求与美观、经济原则。

 

2021年03月10日

初稿于成都

 

 

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