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【良心干货】算算民宿中的“经济”账!
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这是去年自己和朋友做的民宿的运营成本和回报等方面的分析,现在做起来和这个前期的预想差别不是很大,希望能对题主有点帮助。虽然开始我们几个朋友一起做民宿,但也知道民宿绝不是情怀就能做起来的,所以在预算这部分大家伙调研总结了挺久的,事实也证明这些前期准备工作是值得的……
来源:80建筑

作者:李云龙
来源:本文已获得授权,转自“80建筑”(ID:i80arch)
注:未经授权,不得转载。

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序:为别人设计民宿已经多处了,面对新的业主时,挑战会有,但不会慌张。当等到为自己的民宿设计时,却感觉到了无穷的繁琐和迷茫。一直以来自己对数字不敏感,但自己的民宿中又绝对少不了各种数字。幸好,合伙人中又一枚神奇注册会计师,因而也就有了下面的文章。

这是去年自己和朋友做的民宿的运营成本和回报等方面的分析,现在做起来和这个前期的预想差别不是很大,希望能对题主有点帮助。虽然开始我们几个朋友一起做民宿,但也知道民宿绝不是情怀就能做起来的,所以在预算这部分大家伙调研总结了挺久的,事实也证明这些前期准备工作是值得的……

PS:如果题主是和几个朋友一起做的话,我建议有什么东西最好能够书面化一起讨论,这样效率更高,每个人的思考也更加深入。我们几个朋友一直这样做的,所以也才有下面的这些文字……

投入成本与经营预计

1.1 房屋改造计划和投入成本

1.1.1前后院改造计划:

(1)将原有水池复原,引入活水,让整个水池流动起来,养鱼、水植方面必须丰富,以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是项目的最大外观特色。

(2)在原有宅基地上搭建简易房屋,风格也需要融入古村落,或根据设计师意图,部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。

(3)卵石围墙的整修与完善,达到民宿整体封闭性独立性的需求。

(4)院落绿化,根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化,前期绿化基本由原来以后绿化转变,后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。

(5)每栋民宿建造成本概算(详细以设计单位预算为准)

每栋民宿7个房间,建筑面积约500平方米。

主体建造装修或改造, 1800元/平方米;房间硬质装修, 2000元/平方米,院落以整理道路、修整围墙,布置水池等,1000元/平方米;总体预算控制在3000000元(初步概包软装)。

我们的一些VI

我们的一些VI

1.2 本项目特色以及与落户窑湾村的合作互利规划

结合民宿自身情况,进行完善优化后进入稳定营业状态。 在营业期间,为提升客户满意度,留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘古村以及周边的人文历史自然等资源,以本民宿为点,撬动体验式旅游的发展。

在项目装修期间,将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究,逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色:

(1)挑选1-2个项目作为民宿固定活动,具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中,搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外,可在部分古民居院落设立活动地点,增加乡村旅游活力。

(2)根据农民耕种实际情况,长期发布农活体验活动,通过采摘、耕种、收货等活动,让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围,并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用,再按比例与合作农户分成。
此方案中民宿作为集合和休息地点,可借此宣传民宿特色。

(3)可以与当地农民配合,设立“窑湾村远程农业”(暂名)计划,旅客可租赁当地田地,体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地,从播种开始,根据微信互动,每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息,可雇佣当地农户进行管理,田地必须绿色无农药!结果后可通知采摘也可邮寄、带回重庆给客户。
此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式,领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜,长成后现金返还或者送回领养者手中。

(4)四面环山,和村民探讨周边环境,寻找向导或联系重庆市区户外活动组织设计山路户外活动,对于老龙洞等尚未开发特色旅游资源进行探索。

(5)收集当地手工业者资料,与之沟通合作计划,设立旅客体验活动。

(6)根据本地地理位置,帮助外地游客设计楠溪江旅游线路,体现集散地作用。

(7)收拢周边村庄资源,手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传,不仅局限于一处。

(8)寻找空旷房屋,设立木工房,可联系外地木工房进行合作,也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手,之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。

卫浴产品万不可马虎

卫浴产品万不可马虎

1.3 经营难点

1、因经营季节性强而导致投资成本回收期较长,是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬,入住的客人一般都在周末,冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。

2、因该村地点距离主要客源地重庆主城区仅120分钟车程,怎么留住客人住宿是一个难点。

3、现状村子旅游氛围较金佛山西坡、北坡等地差距明显,需当配合经营提升知名度。

给客人的小册子

给客人的小册子

1.4 经营成本分析

以一栋为单位:

房租:前三年每年10000元,之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。

人工成本:民宿房间暂定7间客房,正常的房间整理可有经营者本身承担,可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。

工资暂定在3000元/月,共2人,72000元/年。

整栋民宿的清洁可招当地闲散居民,工作范围为院落地面的清扫,垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年

人工成本总计,84000元/年。

电信宽带:100M有线宽带 1500元/年

水电成本:10192元/年(按7间房,104天,5%的比率计算)

宣传成本:5000元/年(优惠力度,熟客、关系客成本付出)

营业税金:203840*0.05=10192元(按7间客房全年30%入住率)

预计全年成本:110884元

这款高逼格的点心小朋友很喜欢

这款高逼格的点心小朋友很喜欢

1.5 经营收入分析

1、住宿:初期7间客房,按平均每间房费500元,保守估计,入住率30%计算,总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算,住宿项目收入为638750元。

2、农村体验活动,按照每周末20人次计算,每人次100元计算,全年52周,总计104000元。

3、此外,因民宿假日经济因素,日常闲时可策划养生、特色活动等项目,按7间客房, 150元每间闲时客房费收入,10%消费率计算 ,总计38325元。(此收入弹性稍大,如运作得当,收入增长很大。)

4、暑假假期,可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动,收入和合作单位分成后按每人1500元,20人次每次,寒假暑假各举办一次,总计收入60000元。

5、总计:按以上预计收入,住宿最低收入30%计算,总计585575元。按住宿高入住率50%计算,总计841075元。

注:除以上计划收入之外,暑假学生客源入住,手工艺培训体验项目,绿色农产品贩卖,农家乐餐饮收入还未计算在内,后续可发展项目丰富。

这水是免费的

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1.6 投资回报分析

综上概算计算,本项目回报周期4-6年。

MPT建筑事务所 李云龙

 

2016.08.30
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