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房企标准化制度建设纲要之三:普通住区规划设计指引
标准化的好处,省的是运营决策到修规报规的时间,顶级高周转房企可以压缩在约一周时间内。即使住宅及其他单体设计也标准化了,规划本身不事先做好准备,不把模棱两可的东西确定下来,要想在一周内达到报规深度也是不可能的。
POST©邓智勇/来源:作者

普通住区是指城市型,最常见、占比也最大的类型,一般有地下室,宗地四周(不一定全部)沿路有商铺。我们已经知道,标准化的好处,省的是运营决策到修规报规的时间,顶级高周转房企可以压缩在约一周时间内。即使住宅及其他单体设计也标准化了,规划本身不事先做好准备,不把模棱两可的东西确定下来,要想在一周内达到报规深度也是不可能的。这一阶段,规划是主导性的,单体设计反而是要服从规划;规划是纲,纲举目张。规划局按照控制性详细规划以及各地城市规划管理条例进行技术控制,尤其容积率、密度、绿地率以及建筑高度等经济技术指标。因此,在规划阶段,某种意义上决定性因素是经济技术,但在某些方面仍能体现公司价值观。“指引”作为标准化制度建设的重要内容,从甲方角度,是对设计工作的标准操作流程和注意要点的指导性文件;从乙方角度,可看作是更深化的普适性任务书。按经济技术逻辑演绎的“规划指引”,各个公司都大体相似;而规划局不控制的,或者虽控制但不难满足的,且是在这个阶段必须确定的事项,就反映了各个公司形形色色的价值观。下面,按照十六个细项分别介绍各自的要点。

1.指标控制

计容面积最大可售化是各个房企的目标,最理想的状态是计容面积全部可售;但现实中总有些面积不可售,其原因有两个方面。一方面,地方政府有明确规定,某些建筑面积是既要计容又不可售的,比如物业管理用房、门房(如果有的话)等。另一方面,中国特色的制度造成了,比如规划口与住建口(房产证上面积的测量单位)对面积的算法不一致。例如,出挑的外廊若无雨罩,大多数城市的规划口近年来是要算一半面积的,而住建口是不算面积的,这样计容面积中的这一部分就办不了房产证。类似地,阳台进深超出1.8米以外部分,规划口是要算全面积的,而住建口只算一半面积。还有就是裙房或地下室中厨房的烟道并附在标准层中,这部分面积也是住建口不算而规划口要算的。等等。所有这些办不了房产证的,就是可售面积的损失,在一个楼盘中如不加控制,到几千平方米轻轻松松。在目前限价的大政策和房企利润收紧的大形势下,从边际效应来看,这些损失原本是房企的纯利润。北京、上海、深圳几千平方米就相当于几个亿的损失。从指标控制的角度,要仔细研究各地政策,严格控制办不了房产证的规划内面积。比如,在上述两个例子中,规划指引中就要明确规定出挑的外廊必须有雨罩,凸阳台进深不能超过1.8米。而对门房,广东房企普遍采取的策略是竣工验收后再修建,即不体现在修规中。

2.住宅

住宅是住区规划最重要的内容,是市场上出售的最主要产品,关系到整个楼盘的成败。每个房企都有自己的户型库,标准化的程度却有高有低。标准化程度高的,户型平面以及由户型拼接而成的楼型平面及其立面都是现成的,可以大大节约完成修规的时间。标准化程度弱的,平面是现成的,立面只有普适性的设计指引,需要按照指引针对每一个楼型做出立面方案来;或者立面风格有设计指引,而平面却是开放的。标准化程度最低的,也有自己的户型库(量大),只不过对立面没有指引,需要从头开始做立面方案。这就得依赖决策者的个人品味和审美能力以及乙方设计团队的方案能力,加大了不可控的风险。对于普通住区,户型产品从高低档次来往往分成三类:刚需小户型、改善型户型、和舒适型;每一类也对应不同的层高,比如从2.8米到3.15米不等,在规划指引中需要确定。一个楼盘为了适应市场的需求,一般不会只有一种类型;即使同一种类型也有不同的面积大小和局部处理的区别,比如三居与两居,横厅与竖厅。在规划设计指引中,要给出户型比例调整原则,以及楼层数的倾向原则,比如100米高(新居住区规范已不允许)与80米高都可以的情况下,倾向于做80米(80米以上抗震等级需提高)。在总图设计中,要给出楼型布局原则。针对各地规划管理条列,给出能反映楼型面宽及天井宽度等技术要求的一目了然的简易图示。等等。

3.公寓

房企拿到手的用地条件一般不会只产生纯粹的住宅类,往往有一些指定的兼容或配套,比如商业服务类性质。如果宗地四周或者允许做商铺的面已经满排布的情况下,仍然完不成规划指标。有些地方政策允许按办公、或商业报规报建,为了能够快销竣工验收后二次装修为公寓。根据各地方对办公、商业的层高限制,若能超过4.5米还可以做成loft产品,以增加溢价空间,有利于快销。对这类产品,标准化程度高的房企也有户型库和楼型库,以及现成立面或者立面设计指引。在规划设计指引中,也要给出对公寓的布局原则(比如景观资源最差位置,尽量东西向等)和楼层数的倾向性原则(比如不做24米以下公寓等)。

4. 商铺

一、二类居住用地一般各地会允许一定比例的商业兼容(比如10%),在允许底商的情况下,商铺比一层落地户市场上一般更受欢迎,价值也大不少。做商铺还是商业内街?一般小楼盘做商铺,大楼盘就需要做商业内街,大到什么程度?这在规划设计指引中应该给个明确的回答。根据市场销售情况,要给出单间商铺面宽和进深(如4X15)。给出商铺层数原则,以及二层商铺的解决办法,如一拖二或二层外廊小铺。给出商铺层高原则。商铺山墙间距与雨污水排出小区到市政所需要求的管廊宽度有关(最小距离7-9.5米不等)。这些在规划设计指引中都需要明确。

5. 售楼部

给出售楼部布局原则,如设在主入口附近。售楼部是专门的,还是由商铺改?最后要还原为商铺吗?要确定。

6. 架空层与大堂

各地政府会规定架空层是否计容的政策,以及层高高度限制。在不计容的情况下,各地政府对架空层如何使用并无要求。又因为架空层与入户大堂唇齿相依、紧密相连,会给每天进出的住户影响至深。因此房企对这部分空间的处置也就体现了各房企的价值观;是否有做百年老店的魄力往往体现在这些政府并不控制的细节中。这部分空间是否需要在竣工验收后封闭二装给住户所用?有些房企利用这部分空间做扩大大堂,或者做教室,或者设置乒乓球台、麻将桌等给住户娱乐休闲用;或者利用这部分空间做物业管理用房、或者电房等规划要求的辅助配套用房。所以在规划设计指引中,要给出架空层与大堂布局原则。给出做与不做落地户的原则。给出满足各地规划许可的架空层层高。

7. 幼儿园

有些宗地要求做配套幼儿园。新的幼儿园规范把冬至日日照3小时(很苛刻)纳入强条,因此东西向布置的活动单元基本满足不了,在规划布局中放在用地北侧也很难满足。规划设计指引中要对幼儿园在总图中的位置以及独立出入口位置要明确给出原则。幼儿园计容不可售,因此房企为了价值最大化,一般要研究幼儿园规范和各地教育局对幼儿园的最低要求。有些房企多元发展,也做教育产业,对幼儿园的配置可能就会比国家要求的高。这部分多出来的面积指标,是竣工验收后加建还是牺牲部分住宅可售面积指标,在规划设计指引中也需要明确。

8. 配套辅助用房

给出配套用房最小面积,给出超出或低于政府要求时的相应对策。

8.1客户服务中心与员工宿舍

客户服务中心与住户密切相关,能极大影响用户体验,对这部分的设计与配置,反映了公司价值观,规划设计指引中应明确布局原则。近年来,网购与快递的兴起影响了传统的物业服务方式,对快递货架的位置是放在服务中心还是各大门处或者单元,规划指引应该给出明确的解决办法和原则。物业员工如果休息不好、心情不好,也不可能给住户服务好。员工宿舍布局在哪里,要做到何种健康、卫生条件(采光、通风等),规划设计指引也应明确。

8.2员工厨房与餐厅

给出布局原则和烟道布置原则,如是否在发电机房烟道位置的基础上增大。

9. 其他配套辅助用房

9.1设备用房

设备用房要满足国家规范以及地方政府的相关要求,又要尽量减少对住户的负面影响。为了房企利益最大化,尽量做到不计容,或者若非计容不可得情况下,尽量最大化可售。

9.1.1 配电

给出布局原则。

9.1.2 排水

给出布局原则。

9.1.3 给水

给出布局原则。

9.1.4 消防

给出布局原则。

9.1.5 燃气

给出布局原则。

9.2 垃圾收集用房或设施

垃圾跟住户密切相关,既要方便又要减少对住户的负面影响,其处置体现了公司价值观,在规划设计指引中要给出布局原则。

10. 展示区

展示区不是国家、地方政府要求的,而是各房企结合营销专门做的宣传示范区,对潜在客户起到宣传功能,对未建成区起到示范效应。展示区细分为十大功能块:停车场、销售前广场、售楼部、主入口前广场、主入口门楼、主入口后广场、住宅示范单位、商铺样板间、以及户外游泳池等能体现公司价值观之设施。给出如上各功能块的布局原则。确定红线外场地利用与改造范围。确定施工通道与销售通道。

11. 景观园林

除了海绵城市、绿建等,国家及各地政府不对景观作具体要求,但住户却对景观密切相关,深深影响了用户体验。住区设计从90年代以来开始的住房改革,品质逐渐提高,园林景观对其中的贡献极大。规划设计指引要尽量为景观园林的设计与施工创造条件,对包含围墙在内的景观要素的规定与要求,体现了房企的价值观。

12. 出入口及道路

道路的内容也可以放在景观园林里。新的居住区规范对社区内部道路宽度只有两个要求:车行道不能小于4米,人行道不能小于2.5米。国家规范只规定下限,下限不能保证好用,在高于下限的基础上,各个房企在引导住户使用,在满足使用要求上应制定自己的标准。比如,车行道是双车道还是单车道,车行道要分级,人行道也要分级,景观内部的游园路可以更窄,规划设计指引中应该明确这些,也体现了公司价值观。

住区出入口,最少两个,一个人行出入主入口兼车行次入口,一个车行主入口兼人行次入口,大一点的会有三个或更多。大门对人行与车行分别分级。其宽度分为比如32米、25米、18米、12米不等。是否把会客、快递货架等功能结合进来,应统筹考虑,在规划设计指引中应明确。

13. 停车位及地下室

车位的宽度,规范给的下限是2400。这个宽度让车子停放非常憋屈,现在消费水平日益提高,住户拥有宽大的豪车越来越多,稍不注意就会发生剐蹭。从住户心里都希望车位大一些。但房企从控制成本的角度希望地下室越小越好,能不做地下二层就只做一层;车位数又要满足规划条件。这是个两难的处境。规划指引应该给出解决此矛盾的原则与办法,比如报规时有地上车位,而实际却并不使用,仍然纳入景观。有些地区规定商铺的地下室会有更高比例的人防面积配比,于是放弃该部分做地下室。这些都应该根据车位数量等统一考虑而给出设置原则,体现公司价值观。研究各地政策,特别是子母车或微型车车位折算方式确定应满足的总车位数。车位宽度为2400、2500、2600,应明确或给出确定原则。由车位宽度反推地下室柱网宽度。若有地上停车位,要给出布局原则。每辆车停车面积与塔楼区占比地下室,及人防面积占比有关,从30到42平米/辆不等。给出地下室层数与层高原则。给出地下室出入口布局原则。

14. 竖向设计

给出地下室顶板标高原则,如高出四周市政1500。给出一般顶板种覆土厚度原则,和走管区域覆土厚度原则。给出地形高差处理原则,如结构板是否找坡的条件和坡度设计原则。

15. 退线原则

国家规范只对建筑物、地下室以及管线退红线给了大致的原则,实际设计与施工有更细致的情况,规划设计指引应给出地下室及各专业管线退红线的各种情况和相应数据。

16. 开发分期

给出分期原则和报建与竣工备案原则。

规划设计指引只是个标准化制度建设的纲领性文件,真要做到高周转和质量高度可控,住宅、公寓、商铺、大门等各单体的设计指引也就必不可少了。

 

2020年07月12日

初稿于成都

 

 

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